21世纪经济报道记者孔北京报道。
最近，尧尧突然变得急迫起来。两年多前，她在北京朝阳区东五环附近买了一套“旧破小”。原本她没有更换计划，现在也打算加入“上市”队伍，开始密切关注市场的动态消息。
这种变化源于最近“北京二手房上市量激增至10万套，创历史新高”的说法，一度冲上热搜，市场气氛紧张了许多。“成交明显下降，价格承压”的言论甚嚣尘上，也出现了“抛售潮”等一些理所当然的猜测。
据21世纪经济报道记者调查，事实并非如此，“暴涨”、“创历史新高”、“明显下跌”、“抛售”等抢眼说法并不属实。
北京链家研究院院长高远向21世纪经济报道记者提供的官方数据显示，10万套房源属于北京二手房市场正常水平，连续三年出现“10万套以上房源”；而且今年下半年的上市量是一个平稳增长的曲线，短时间内不会出现大幅增长。
交易量也在正常范围。北京市住建委数据显示，2022年6-9月，北京二手房网签量呈稳步上升趋势，10月网签数据略有下降。考虑到网签数据的滞后性，疫情和季节性下降因素的叠加，“是合理的变化，根本不构成‘抛售’。”一位不愿意透露姓名的业内人士表示。
而且二手房的挂牌量也不能等同于市场情况。高原强调，二手房挂牌量与市场形势的相关性相对较弱，挂牌量受多种因素影响，不能直接反映市场走势，用这单一因素预测未来形势也不好。
值得注意的是，相对于北京每年16万多套的二手房成交量，10万套的挂牌量不足以得出“库存过剩”的结论。业内的一个共识是，放眼全国，北京楼市的波动性并不高，鲜有大起大落，整个楼市还是属于稳定的第一梯队。
在二手房市场，心理拉锯战是永恒的主题，尤其是被放大解读的数据，往往会引起恐慌和战战兢兢。穿透消息本身，拉长周期来看数据，才是合理的路径。
多年10万套以上。
北京住建委数据显示，2017年至2021年，北京二手房年成交量呈稳步上升趋势，分别达到13.43万套、15.17万套、14.26万套和16.46万套。同期新房网签量分别为4.82万套、4.75万套、6.43万套和6.81万套。相对于其他以处理新房为主的城市，北京的置换需求占据主流。分析北京楼市，也需要关注这个基本前提。
即高远指出，近年来，随着住房市场的不断发展，北京二手房年交易规模达到15-20万套左右。相对于市场规模，目前的上市房源数量并不属于“库存过多”。
排除“库存过多”的问题，继续关注“历史新高”和“激增”的说法。
北京链家研究院监测数据显示，2019年后，北京每年下半年的链家上市量均超过10万套。
“10万套的房源属于北京市场的正常水平。”告诉21世纪经济报道记者，最近3月的月均房源数量与过去5年下半年的平均值相比没有明显变化，目前的房源数量与去年同期相比也只是略有增加，没有明显变化。
据58安居客房地产研究院统计，近几个月来，北京二手房成交量并未出现明显波动。2022年10月，北京二手房环比上涨0.2%，与上月基本持平。已经连续6个月维持在15万台的水平。
今年3月，58安居客在北京挂牌的二手房数量超过18万套，但当时并未引起公众关注。
即使与高成交的去年同期相比，多家券商和机构分析师向21世纪经济报道记者提供的数据显示，二手房上市量也未达到“同比2万套”的水平。
而且需要注意的是，去年是北京楼市成交的“大年”，相对较快的去化速度拉低了住房存量。在低基数下，同比数据的参考性需要打折扣。
“综合判断，目前北京市场处于疫情后的平台期，新上市、展示、成交、价格等指标均无明显波动，各项指标均在正常范围内。”高原强调。
至于二手房挂牌量与市场走势的关系，就更需要慎重对待了。一般来说，影响上市房源数量指标的因素很多，包括新增房源、房源动态销售、房源核实等。
按照高原的解释，房屋的上市量很容易受到企业经营管理行为的影响。比如企业在新的行政区域扩张开店，短期内该区域的房源会增加，该区域的房源可能会快速增加；或者，新建商品房在特定时间点达到上市交易条件后集中上市，短期内也可能造成库存增加；再者，部分地区集中核销“睡房”，如上市周期长、业主无法接触等，可能导致房源数量快速下降。“另外，业主为了赶在春节前完成交易，往往会集中在三四季度上市，所以三四季度的房源量也会季节性增加。”
换句话说，上市房源的增减与市场形势并没有那么密切的关系。
通过回顾房源上市数据与成交数据、房屋成交价格、高原期房屋成交量走势之间的关系，发现“房源上市数量表明市场是热是冷”的推论可能难以成立。
他举例指出，2020年下半年，改善型需求会明显增加，市场成交会比较火爆。届时，北京二手房上市数量将高于目前水平；2022年初，受疫情影响，市场成交相对冷淡，但当时上市房源不足9万套，两者并不存在反比关系。
北京朝阳区东四环一家券商门店的店长也告诉21世纪经济报道记者，根据他们的实际工作经验，房源的多少并不能和市场的冷暖直接挂钩。许多最近上市的业主也受到市场消息的影响，“他们想出去走走，试试水。”
真实市场表现
前述的房源成交量数据，与另一个成交量数据叠加，在少数人的分析中造成了更强的杀伤力。消息称“北京二手房交易量明显下降，专家认为会导致价格下调”。甚至有人断言，上市量大涨，意味着投资者在大量出货，抛售。
本论文采用北京二手房成交同比数据，即2022年1-10月，北京二手房成交面积1005.3万平方米，同比下降32.4%；二手住宅成交110484套，同比下降32.6%。
值得注意的是，2021年是北京二手房市场的高峰期。和硕数据显示，去年北京二手房成交近19.32万套，成交创近5年新高。
“在基数效用高的情况下，今年10月二手房成交量比去年有所下降，这很正常。”一位熟悉北京市场的机构人士表示，考虑到近期疫情，对成交量也有一定影响。
从市场实际网签和认购数据来看，今年6月以来，北京二手房网签总体呈现出疫情过后温和回升、交易规模“四连增”的态势。